Toutes les copropriétés sont gérées par un syndic. Il peut s’agir d’un syndic bénévole, c’est à dire représenté par l’un des copropriétaires élu en assemblée générale, mais il est s’agit plus souvent d’un professionnel de l’immobilier.
Le syndic est l’interlocuteur central dans la gestion d’une copropriété : il veille aux finances, à l’administration et à la conservation de celle-ci.
Il arrive que les copropriétaires souhaitent changer de syndic pour différentes raisons. Il s’agit alors de faire élire un nouveau syndic en assemblée générale.
Comment ça marche ?
Une demande de changement de syndic doit s’anticiper. Il faut compter en général 6 mois afin de préparer ce changement. En effet, il faut pouvoir mettre en concurrence plusieurs propositions de syndic afin de les étudier et de décider celle qui conviendra le mieux à la copropriété.
L’échéance du contrat du syndic actuel se doit d’être respecté. En général, les mandats varient entre 12 et 15 mois, et ne peuvent en aucun cas dépasser 36 mois. Ils ne se renouvellent pas tacitement, aussi le syndic sortant prévoit toujours son renouvellement.
Afin de pouvoir révoquer le syndic sortant et d’en élire un nouveau, il faut que cette décision soit inscrite à l’ordre du jour, telle que “désignation du syndic”. Si un nouveau syndic est désigné lors de l’assemblée générale, le syndic sortant est automatiquement révoqué à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. Que ce soit pour le renouvellement du syndic ou l’élection d’un nouveau, il faut qu’il obtienne la majorité des voix des copropriétaires (au regard de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
Une fois le nouveau syndic élu, le syndic sortant dispose d’un délai de 15 jours à compter de la cessation de ses fonctions pour transmettre situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat ainsi que les coordonnées de la banque. Il dispose ensuite d’un délai d’un mois à compter de la même date pour transmettre les documents et archives du syndicat ainsi que l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion des lots gérés. En cas de non réception de ces documents dans les délais impartis, des pénalités par jour de retards peuvent être mises en places sur les honoraires de base du syndic. Ces pénalités sont fixées a minima 15€ par jour de retard.
Changement de syndic avant la fin du mandat
Il peut arriver que les copropriétaires souhaitent révoquer le syndic en place avant la date de fin du mandat. Il est alors nécessaire de convoqué un assemblé spéciale et invoquer une “inexécution suffisamment grave”. Plusieurs motifs ont été reconnus, depuis juin 2020, comme légitimes de révocation d’un syndic :
- le fait de ne pas exécuter les décisions prises en assemblée générale
- le fait de ne pas faire le nécessaire pour recouvrer les impayés de charges
- une faute de gestion
Une révocation abuse donne droit à des dommages et intérêts au profit du syndic, il faut donc n’y avoir recours qu’en cas de nécessité et dans l’assurance de son bon droit. La révocation nécessite un un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires. À défaut, un second vote peut avoir lieu et la majorité reconnue par les seuls copropriétaires présentes ou représentés. Le contrat prend alors fin au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée, lui succède alors un contrat avec un nouveau syndic élu lors de cette même assemblée ou, le cas échéant, un syndic bénévole.